1. Le tarif des notaires français pour une vente d'appartement peut-il être "discuté", "négocié" ? Si oui, comment faire ?

J.-M. C

2. L’article 3 du décret modifié n° 78-262 du 8 mars 1978, fixe le tarif des notaires. En son article 3, le décret précité énonce que l’acte dressé sur projet présenté par les parties donne droit aux mêmes émoluments que s’il est rédigé par le notaire lui-même. Au n° 39 du  tableau I annexé au même décret, il est précisé qu’à l’occasion du dépôt chez un notaire d’un acte sous seing privé avec reconnaissance de signatures, les émoluments du notaire sont ceux auxquels aurait donné lieu l’acte authentique contenant la même convention. 

Si la loi a voulu que les notaires aient un monopole de fait pour recevoir les actes de donation et de partage anticipé, les actes de ventes en l’état futur d’achèvement, les constitutions d’hypothèques et d’autres actes ou conventions moins courants, il ne semble pas en être ainsi pour les actes de mutation immobilière oú la seule obligation de recourir au notaire résulte de l’article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Cette obligation est pour les parties de faire recevoir leur convention en la forme authentique. En l’état actuel, quand les parties à un acte de vente immobilière décident de faire rédiger par leurs conseils un projet de leur convention et/ou de la dresser en la forme sous seing privé, avant le dépôt requis chez un notaire, elles supportent les honoraires de leurs conseils et les émoluments du notaire, bien que ce dernier ne soit intervenu ni dans la rédaction de l’acte ni dans l’accomplissement des formalités préalables.

 

La conséquence des dispositions ci-dessus rappelées est que la faculté de dépôt aux minutes d’un notaire en vue de la publicité foncière n’est pas utilisée. Les consommateurs sont ainsi privés du droit d’établir eux-mêmes les actes de vente immobilière les concernant quand ils en ont la compétence. Sont par ailleurs écartés du marché les autres professionnels du droit, français et européens, ayant des compétences identiques à celles des notaires, ainsi que les associations spécialisées, alors même que les notaires déclarent souffrir d’une surcharge de travail, en particulier au titre des formalités précédant la mutation (ce qui ne manque pas d’avoir des conséquences sur le temps nécessaire pour arriver à la signature).

 

J'ai sollicité un parlementaire pour demander si la réglementation rappelée est susceptible d'être modifiée, mais j'aimerais avoir votre avis, en particulier sur le caractère impératif du tarif des notaires et s'il est, en particulier, possible de demander une réduction des émoluments lorsqu'il y a dépôt de l'acte chez le notaire.


Y. B.
 
Réponse unique :

Les deux réponses peuvent en effet être rapprochées. Je pense qu'il n'est pas nécessaire d'attendre une hypothétique modification de la réglementation actuelle pour discuter le tarif des émoluments des notaires applicable en particulier aux ventes immobilières.

Le droit européen, ici pour l'essentiel l'article 85 du traité CE, a balayé les règlements tendant à faire échec au libre jeu de la concurrence et en particulier les règlements tarifaires.

La Commission européenne a une politique en la matière caractérisée par l'adoption de critères précis répondant par avance aux arguments que les organismes notariaux pourraient avancer. Elle rappelle que son action ne porte que sur les cas qui présentent une dimension communautaire. Dans ce cadre, elle retient :
- que les professionnels libéraux sont des entreprises quand ils exercent leur profession à titre d'indépendant,
- que les chambres ou ordres professionnels sont des associations d'entreprises lorsqu'ils représentent leurs membres en tant qu'entreprise,
- que le statut particulier dont un ordre professionnel bénéficie, c'est-à-dire le fait qu'il s'appelle "corporation d'intérêt public" ou "établissement d'intérêt public", n'a pas d'incidence sur l'application des règles de concurrence à ses comportements restrictifs,
- que le fait que les décisions restrictives d'un ordre professionnel soient prises sur la base d'une délégation de pouvoir attribuée par les pouvoirs publics n'exclut pas l'application des règles de la concurrence.

Pour la Commission, la fixation collective d'honoraires qu'ils soient minima, maxima, fixes ou indicatifs, comme l'établissement de barèmes de prix par les ordres professionnels, fait partie des plus graves infractions aux règles de concurrence du Traité (Rapport de Maria José BICHO du 9 juin 2000).

Ainsi un notaire ne devrait pas pouvoir opposer à ses clients le tarif cité dans la seconde question ci-dessus. S'il le fait, en particulier pour calculer la provision que le client doit verser avant la signature d'un acte de vente, ce client n'aura toutefois d'autre issue que de payer pour pouvoir passer l'acte, mais il disposera, après reddition du compte de frais, d'une action judiciaire et il pourra saisir la Cour de justice des communautés européennes d'une question préjudicielle (Cf. arrêt Modelo Continente de la 4e chambre de la Cour, 21 septembre 2000, n° C-19/99), dans le cadre d'une action devant les juridictions françaises (effet direct ou subsidiaire des traités et directives européennes). Le client pourrait aussi, semble-t-il, saisir directement le Tribunal de première instance des communautés européennes.

Un autre principe du droit européen en pareille matière est le respect de la règle de la correspondance du service rendu et de la rémunération fournie. La Cour de justice ne manque pas de rappeler que s'il peut exister, dans certains cas, un lien entre la complexité d'un service rendu et l'importance des capitaux exprimés à l'acte, le montant d'un droit proportionnel doit rester en rapport avec les coûts exposés concrètement.

En conséquence, la contestation du tarif à l'occasion d'une vente immobilière ne devrait intervenir que lorsque le capital exprimé (le prix) sera important. Il serait en effet difficile pour un notaire d'expliquer pourquoi :
- Une vente au prix de 100 000 EUR entraîne un émolument proportionnel HT de 1 115 EUR.
- Une vente au prix de 5.000.000 EUR entraîne un émolument proportionnel HT de 41 540 EUR.
Si les deux actes présentent les mêmes difficultés.
Et ce sera encore plus ardu lorsque l'on se trouvera dans la situation exposée à la seconde question d'un acte établi en projet ou par les parties ou en la forme SSP et les formalités préalables faites par les mêmes parties.

Le client doit pouvoir, comme pour les honoraires du notaire (libres et s'appliquant soit aux actes non prévus au tarif ou s'ajoutant aux émoluments du tarif), "discuter" les émoluments (ceux du tarif). En pratique et certainement pendant encore un certain temps, il ne pourra présenter sa contestation qu'après avoir payé, parce que les règles de la profession ne sont pas en harmonie avec les dispositions du droit communautaire et ce bien que la Commission demande aux gouvernements d'inciter les ordres professionnels à abandonner les pressions qu'ils exercent sur les pouvoirs publics avec pour objectif d'empêcher la libéralisation.
3. Un montant ferme et connu à l'avance des frais de notaire, comme c'est le cas à l'heure actuelle, permet l'accès par tous, dans les mêmes conditions, à un service public.

C. S.
 


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