Notre insistance à écrire sur ce site que l’acte important
dans une vente et en particulier une vente immobilière c’est l’avant-contrat,
s’agissant d’un compromis (promesse de vente synallagmatique ou vente sous
seing privé) mais pas d’une promesse de vente unilatérale avant la levée
d’option, et non l’acte notarié qui suivra et permettra la formalité de
publicité foncière, nous vaut de nombreuses réactions.
Tant mieux cela permet de faire le point.
Dans la situation que l’on qualifiera de normale où une
promesse synallagmatique de vente et d’achat ou une vente sous seing privé
baptisée "compromis de vente" a été signée, la vente existe ; elle est
parfaite, sauf bien entendu :
l’exercice
d’un droit légal de rétractation par l’acquéreur,
la
non-réalisation des conditions suspensives convenues, à moins qu’il ne soit
ensuite renoncé à ces conditions ou qu’elles ait défailli du fait de l’un des
contractants au bénéfice duquel les conditions existaient.
C’est ce qui nous permet d’écrire que la convention
importante, en matière de vente immobilière, c’est le contrat initial souvent
sous seing privé et non l’acte notarié de réitération.
Aussi nous conseillons de ne jamais signer un compromis "en
bout de table", sur pression du vendeur ou de l’acquéreur, du notaire ou de
l’agent immobilier. L’examen de l’avant-contrat par un juriste qualifié est
indispensable ; cette formalité de bon sens souvent n’est pas onéreuse.
Cependant concernant le transfert de propriété, il faut
nuancer mais cela ne change rien à la précaution élémentaire qui consiste à ne
pas signer hâtivement. En effet si la vente n’est pas formée, le refus d’une
partie à signer l’acte définitif l’exposera à payer des dommages et intérêts
au vendeur et souvent à l’agent immobilier.
La nuance, le terme n’est peut-être pas le mieux choisi car il
s’agit d’une nuance de taille, est la suivante :
Les parties entendent différer la conclusion et les effets de
la vente
1/ Lorsque les parties, vendeur et acquéreur, entendent faire
de la réalisation d’un acte, d’une formalité, un élément nécessaire à la
formation du contrat définitif, la promesse devient véritablement autonome par
rapport au contrat promis. Il n’est dès lors pas admis qu’un jugement constate
l’existence de la vente, puisque celle-ci n’a pas, par hypothèse, été conclue.
Pareil jugement aurait pour effet de permettre au juge d’apporter au contrat
un élément considéré par les parties comme essentiel à sa formation, ce qui
est à exclure.
La promesse de vente synallagmatique ne vaut pas vente chaque
fois que la promesse est affectée d’une modalité qui empêche que les effets de
la vente, et plus généralement du contrat promis, se réalisent.
C’est le cas lorsque les parties s’engagent, de façon
expresse, à accomplir des formalités nécessaires à la conclusion de la vente
(purge du droit de préemption du locataire, obtention d’un certificat
d’urbanisme ou d’un permis de construire, etc.). Le même régime vaut également
pour une promesse unilatérale de vente une fois que l’option a été levée par
son bénéficiaire ou pour une vente conditionnelle pour autant cependant que la
condition affectant la formation de la vente ne consiste pas en la signature
de l’acte notarié en raison de la potestativité qui l’affecterait.
Vendeur et acquéreur en puissance (ou l’un d’eux) déclarent
alors qu’ils réservent leur consentement définitif à ce que tel ou tel
événement indépendant de leurs propres volontés se produise ou ne se produise
pas.
Une telle réserve est susceptible d’être rendue indépendante
des conditions suspensives.
2/ Les parties sont expressément convenues aux termes de
l’avant-contrat qu’elles entendent faire de la réitération par un acte notarié
un élément constitutif de leur consentement à la vente. La Cour de cassation
rejette le défaut de consentement dès lors qu’aucune circonstance n’est "de
nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte
notarié un élément constitutif de leur consentement" (3e Chambre civ., 20
décembre 1994).
Les diverses formes de la clause de réitération, aux effets
différents, sont vues plus loin.
La clause de retard du transfert de propriété
Elle est très pratiquée par les notaires et connue sous
l’appellation de "clause de réitération de la promesse en la forme
authentique".
L’avant-contrat contient une clause retardant le transfert de
propriété. Il s’agit d’une modalité qui porte sur l’effet principal du contrat
promis, le transfert de propriété.
La jurisprudence, si elle admet une telle clause, dit qu’il
n’est pas possible de refuser de signer l’acte authentique dès lors que l’acte
comporte les éléments essentiels à la formation de la vente (chose vendue et
son prix) et qu’aucune circonstance n’est de nature à démontrer que les
parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif
de leur consentement (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 20 décembre 1994,
préc.).
Il est indispensable en conséquence de faire de la réitération
de la vente une modalité d’exécution de la vente par une formulation comme
celle-ci :
- La vente ne sera
définitive qu’à compter de la réitération des présentes en la forme
authentique.
Le trait peut d’ailleurs être accentué par précaution.
Ainsi la réitération est l’objet d’une obligation de faire de
la promesse. La vente n’est pas formée tant que la vente n’a pas fait l’objet
d’une réitération par acte authentique. Par un refus de l’une des parties,
seule une obligation de faire ne serait pas exécutée et cette inexécution se
résoudrait par des dommages et intérêts conformément à l’article 1142 du Code
civil.
Mais, avec une formule comme celle-ci :
- La promesse
synallagmatique (ou la vente conditionnelle) sera réitérée en sa forme
authentique dès la réalisation des conditions suspensives.
La vente sera formée et produira ses effets (la vente est
conclue et chaque partie doit en exécuter les conditions, y compris celle de
réitérer l’acte en la forme authentique).
En conclusion, ou la réitération par acte authentique est
érigée en élément du consentement des parties à la vente, dès lors celle-ci ne
sera formée qu’à ce moment et le refus ne se résoudra qu’en dommages et
intérêts, ou au contraire la réitération est une obligation de la vente déjà
conclue et un jugement pourra constater, après le refus de signer l’acte
authentique de l’une des parties, que la vente est réalisée.