Les différents systèmes fonciersLa nature de la cadastration a une incidence directe sur le levé des limites et le positionnement de ces dernières ; le levé consistera ainsi en un simple repérage des limites ou sera précédé d'une délimitation contradictoire éventuellement accompagnée de bornage. Le plan obtenu pourra alors, selon le cas, être purement graphique ou assorti de cotes, indiquer les bornes, etc. Dans la plupart des pays, le code civil national contient une disposition relative au bornage ; quelques particularités existent cependant : - En République fédérale d'Allemagne, les propriétaires sont tenus à un bornage effectif. - En Autriche, il n'existe pas d'obligation de bornage. - En France, en Alsace-Moselle, l'obligation de bornage est faite par l'article 15 de la loi locale allemande du 31 mars 1884 ; pour les autres régions, le bornage n'est pas obligatoire. - En Hollande, l'arpentage cadastral ne peut être établi qu'après bornage des limites de propriété. - En Suisse, le bornage préalable est obligatoire pour tout arpentage et, plus généralement, pour toute inscription au livre foncier. - Au Maroc, le bornage contradictoire est obligatoire pour toute inscription au livre foncier. Francis Troupel (op. ci-après) en conclut :"On peut dire que dans tous les pays munis d'un livre foncier, la matérialisation et la détermination physiques des unités foncières sont obligatoires." Mais qu'est-ce qu'un livre foncier ? M. Velot, juge du livre foncier de Strasbourg, explique: "Le livre foncier a le caractère d'un grand livre sur lequel sont inscrites les mutations concernant la propriété des immeubles et les autres droits réels. Il a été institué pour permettre d'assurer la sécurité du crédit immobilier en donnant une publicité générale et complète permettant de déterminer le droit de propriété d'un immeuble et de faire connaître les droits réels de toute nature pouvant exister sur cet immeuble au profit d'un autre que le propriétaire." Les livres fonciers ont de lointains ancêtres et les principes se retrouvent dans les anciennes coutumes des peuples germaniques sur le transfert de la propriété. En 1693, une loi prussienne ordonna que fussent inscrits, dans un livre tenu par les tribunaux civils, les propriétaires et les créanciers hypothécaires de terrains privés. Chaque mutation devait y être mentionnée et , avant cette inscription, tout titre nouveau était sans portée. L'Act Torrens a institué en Australie le système du livre foncier. C'est en effet pour l'Australie que le colonel Robert Torrens mis au point son système et que l'Act Torrens fut adopté le 2 juillet 1858 dans la province de South Australia. Dans un tel pays il était facile pour l'armée coloniale britannique d'effacer tous les droits d'occupation antérieure. Les aborigènes australiens n'ont d'ailleurs été reconnus citoyens australiens que depuis 1967, et la Cour suprême ne les a reconnus "premiers occupants" de l'Australie que le 31 décembre 1993. Dans l'esprit du colonisateur du XIXe siècle, il s'agissait de découper une terre vierge de droits et de la répartir entre les nouveaux arrivants. Le découpage était le travail du cadastre, l'autorité coloniale présidait aux attributions à chaque arrivage d'immigrants et l'inscription au livre foncier du nouveau colon valait titre de propriété. Lorsque la terre changeait de main, il suffisait alors de faire porter la mutation dans le registre qui demeurait ainsi la preuve juridique de la propriété. Il s'agissait là de la rationalisation d'une pratique déjà utilisée ailleurs, à commencer par les Etats-Unis. Les terres débarrassées des indiens avaient été découpées et attribuées, sur plan, à leurs nouveaux propriétaires, d'oú cette topographie rectiligne de la table à dessin qui surprend le visiteur européen, mais les répartitions ne s'étaient pas faites sans désordre ni violences et aujourd'hui encore, la sécurité juridique des propriétés n'y est pas complètement assurée. Le système Torrens venait mettre de l'ordre dans les pratiques coloniales. A de faibles variantes prés, le système du colonel Torrens fut adopté dans les autres colonies, y compris celles oú une ancienne propriété indigène préexistait à la conquête coloniale, car il permettait de remettre tous les compteurs à zéro au bénéfice du nouveau pouvoir qui avait ainsi toute l'attitude pour décider au cas par cas de ceux des anciens droits qu'il allait reconnaître ou au contraire réduire à néant. Lors de l'accession de ces pays à l'indépendance, les nouveaux pouvoirs nationaux conservèrent le système en le faisant fonctionner très rapidement à leur profit, ce qui est facile à comprendre. Avec quelques variantes, le système existe dans les pays d'Afrique occidentale et centrale ayant connu la colonisation française (Sénégal, Côte d'Ivoire, Gabon, etc.).Les variantes tiennent surtout au fait que le livre foncier n'est remis que lorsque le terrain a été mis en valeur (plantation, maison). Une concession provisoire est donnée par arrêté ministériel (ACP), elle est confirmée par un arrêté de concession définitive, après la mise en valeur ; la concession définitive ouvre le droit au livre foncier tenu par la conservation foncière. En Suisse, le registre foncier a été adopté par une ordonnance du Conseil fédéral en date du 22 février 1910, inscrite dans le code civil suisse. Le livre foncier en République fédérale d'Allemagne est essentiellement caractérisé par le principe fondamental "que l'inscription sur les registres du livre foncier est seule constitutive, translative ou extinctive de la propriété des biens, des hypothèques qui les grèvent et de tous les droits réels qui y sont attachés". En Angleterre, la loi de 1897, complétée par des lois de 1925 et de 1939, a mis au point un système de publicité foncière basé sur l'existence d'un livre foncier, dans lequel sont inscrits tous les titres de propriété et tous les droits réels. Il contient une description du bien foncier et les charges légales ou conventionnelles contenues dans l'acte de propriété par feuillet réel. Pourtant, le système anglais fonctionne selon le principe du "General Boundaries Rule" voulant que le plan déposé, formant partie du registre, soit présumé n'indiquer qu'une limite générale, sans précision. La position exacte de la limite est laissée indéterminée. Il appartient à ceux qui en ont besoin de la faire fixer avec précision". Sources :
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